賃貸住まいの親族が死亡…解約は？手続きと費用を徹底解説

身近な親族が亡くなられた後、故人が住んでいたのが賃貸物件だった場合、その契約はどうなるのでしょうか。

悲しみの中で、さまざまな手続きに追われ、不安を感じている方も多いかもしれません。

この手続ガイドでは、故人が残した賃貸契約の解約について、手続きの流れや費用、注意点などを分かりやすく解説します。

はじめに: 親族が亡くなった際の賃貸契約、どうなる？

まず知っておきたいのは、賃貸契約は「契約者が亡くなっても自動的に終了はしない」ということです。

民法の定めにより、故人が持っていた賃貸物件を借りる権利 (賃借権) や、それに伴う義務 (家賃の支払いなど) は、原則として「相続人」が引き継ぐことになります。

つまり、何もしなければ、相続人が家賃を支払い続けなければなりません。

そのため、速やかに解約手続きを進めることが重要です。

なお、賃貸契約の解約以外にも、死亡届の提出や相続手続きなど、やるべきことは多岐にわたります。

全体の流れを把握したい方は以下の手続きガイドも参考にしてください。

1. まずは落ち着いて状況確認から

解約手続きを始める前に、慌てずに以下の点を確認しましょう。

1-1. 賃貸契約書を確認しよう

故人の遺品の中から「賃貸借契約書」を探し、内容を確認します。
特に重要なのは以下の項目です。

• 契約者名
  故人の名前になっているか。
• 連帯保証人
  連帯保証人がいるか、いる場合は誰か。
• 解約予告期間
  解約を申し出るのは、退去の何ヶ月前までか (通常は1ヶ月前)。
• 特約事項
  原状回復などについて特別なルールが書かれていないか。

1-2. 誰が相続人になるのかを確認

次に、法的に誰が「相続人」になるのかを確定させます。

遺言書がある場合は原則としてその内容に従いますが、ない場合は民法で定められた「法定相続人」が相続します。

法定相続人には優先順位があり、誰が相続人になるかは以下のように決まります。

• 配偶者 (夫または妻)
  法律上の配偶者は、常に相続人となります。

• 血族 (血のつながりのある親族)
  配偶者以外の血族には、以下の順位が定められています。

  1. 第1順位: 子
     最も優先されるのは故人の子です。
     子がすでに亡くなっている場合は、その子、つまり故人から見て「孫」が代わりに相続します (これを代襲相続といいます)。

  2. 第2順位: 親
     第1順位の相続人 (子や孫) が誰もいない場合に、故人の「親」が相続人になります。
     親が亡くなっている場合は、祖父母が相続人となります。

  3. 第3順位: 兄弟姉妹
     第1順位、第2順位の相続人が誰もいない場合に、故人の「兄弟姉妹」が相続人になります。
     兄弟姉妹が亡くなっている場合は、その子、つまり故人から見て「甥・姪」が代襲相続します。

相続人が複数いる場合は、今後の手続きを誰が中心となって進めるかなど、全員で話し合っておくことが大切です。

1-3. 故人の状況を確認しよう(特殊清掃が必要な場合)

もし故人が室内で亡くなり、発見まで時間がかかってしまった「孤独死」などの場合は、通常の退去とは異なる対応が必要になることがあります。

特殊清掃が必要になるケース

以下のような状況では、通常のハウスクリーニングではなく「特殊清掃」が必要になる場合があります。

• 室内で亡くなり、発見まで数日以上かかった
• 体液や血液などが床や壁に染み込んでいる
• 強い臭気が残っている
• 害虫が発生している

特殊清掃は、通常の清掃業者では対応できない専門的な技術が必要です。

特殊清掃の費用相場

特殊清掃の費用は、状況により大きく異なります。

※状況(発見までの日数、汚損の程度など)により費用は大きく変動します。

特殊清掃業者の選び方

• 複数社(3社以上)から見積もりを取る
  業者によって費用に大きな差があります。
• 遺品整理も対応できる業者を選ぶ
  特殊清掃と遺品整理をまとめて依頼できれば、費用と手間を抑えられます。
• 実績と評判を確認する
  口コミサイトやレビューを確認し、信頼できる業者を選びましょう。
• 見積もり内容を詳しく確認する
  追加料金の有無、作業範囲、処分費用などを明確にしておきます。

保険の活用

孤独死保険や家財保険などに加入していた場合、特殊清掃費用の一部または全部が補償されることがあります。

保険証券を確認し、保険会社に問い合わせてみましょう。

2. 賃貸契約解約の基本的な流れ

状況が確認できたら、以下の流れで解約手続きを進めます。

1. 大家さん・管理会社へ連絡
   まずは電話で、契約者が死亡したことと、解約の意向を伝えます。
   このとき、今後の手続きに必要な書類などを確認しておきましょう。

解約手続きで一般的に必要な書類

管理会社や大家さんによって異なりますが、以下の書類を求められることが多いです。

• 賃貸借契約書(原本)
• 契約者(故人)の死亡診断書または除籍謄本のコピー
• 相続人であることを証明する戸籍謄本
• 手続きをする相続人の本人確認書類(運転免許証、マイナンバーカードなど)
• 解約届(管理会社指定の書式がある場合)
• 部屋の鍵(退去時に返却)

2. 解約通知と退去日の決定
   契約書で定められた予告期間を守り、正式な「解約届」を提出します。
   退去日は、室内の片付け (遺品整理) にかかる時間を考えて、無理のない日程を設定しましょう。

3. 遺品整理と残置物の撤去
   故人が残した家財 (残置物) は、相続人の資産です。
   大家さんが勝手に処分することはできません。
   退去日までに、相続人が責任を持ってすべて撤去する必要があります。

   • 相続人自身で片付ける
   • 遺品整理業者に依頼する

遺品整理の費用相場

遺品整理を業者に依頼する場合、間取りや荷物の量により費用が変わります。

遺品整理業者の選び方

• 複数社(3社以上)から見積もりを取る
  費用には業者ごとに差があるため、比較検討が重要です。
• 「一般廃棄物収集運搬許可」を持つ業者を選ぶ
  適法な許可を持たない業者に依頼すると、不法投棄などのトラブルに巻き込まれる可能性があります。
• 特殊清掃も対応できる業者なら、まとめて依頼できる
  孤独死のケースでは、特殊清掃と遺品整理を一緒に依頼できる業者を選ぶとスムーズです。
• 口コミや評判を確認する
  インターネット上のレビューや口コミを参考にしましょう。
• 見積もり内容を詳しく確認する
  追加料金の有無、作業範囲、処分費用などを明確にしておきます。
• 貴重品や重要書類は事前に確認・回収
  作業前に、現金、通帳、印鑑、重要書類などは必ず相続人が確認しておきましょう。

4. 原状回復と費用の精算
   部屋を明け渡す際は、借りた時の状態に戻す「原状回復」の義務があります。

   ただし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常の使用による損耗は、賃貸人(大家さん)の負担とされています。

   参考

   国土交通省｜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

   原状回復の負担区分(例):

   項目	賃借人負担	賃貸人負担
   壁紙の日焼け・変色	❌	⭕ 経年劣化
   タバコのヤニ汚れ	⭕ 通常使用を超える	❌
   家具の設置による床のへこみ	❌	⭕ 通常使用
   ペットによる傷・臭い	⭕ 通常使用を超える	❌
   画頓・ピンの穴(下地まで達しない)	❌	⭕ 通常使用
   クギ・ネジの穴(下地まで達する)	⭕ 通常使用を超える	❌

   • 通常の使用による傷や汚れ
     大家さんの負担で修繕されるのが一般的です。
   • 故人の不注意でつけた傷や汚れ
     相続人の負担で修繕費用を支払います。
   • 未払いの家賃や修繕費用
     故人が預けていた「敷金」から差し引かれ、残金があれば相続人に返還されます。

   敷金の返還は、通常退去後1〜2ヶ月以内に行われます。

3. 気になる費用負担について

解約に伴い、相続人が負担する可能性のある費用をまとめました。

もし、相続人がこれらの費用を支払えない場合は、契約時に「連帯保証人」がいれば、その連帯保証人に請求がいくことになります。

4. こんな時はどうする？ケース別の対応

状況によっては、特別な対応が必要になることもあります。

ケース1: 相続人が複数いる

相続人が複数いる場合、賃貸契約の解約には「相続人全員の合意」が原則として必要です。

代表者を一人決めて、大家さんや管理会社との窓口役を務めると、手続きがスムーズに進みます。

ケース2: 同居家族がそのまま住み続けたい(名義変更)

故人と同居していた家族(配偶者や子など)が、解約せずにそのまま住み続けたい場合は、賃貸契約の「名義変更(承継)」を行います。

名義変更の手続き

1. 管理会社・大家さんに連絡
   「同居家族が住み続けたい」旨を伝えます。

2. 必要書類の提出

   • 故人の死亡を証明する書類(除籍謄本など)
   • 新契約者の本人確認書類
   • 新契約者の収入証明書(求められる場合)

3. 保証会社の再審査(該当する場合)
   保証会社を利用している契約では、新名義人での再審査が必要になることがあります。
   審査が通れば、保証料(家賃1ヶ月分程度)の支払いが発生する場合もあります。

4. 新しい契約書の締結
   名義変更が完了すれば、新たな契約者として住み続けることができます。

費用の目安

相続による名義変更は「新規契約」ではないため、一般的に礼金や仲介手数料は不要です。

ただし、管理会社によっては事務手数料(数千円〜1万円程度)がかかる場合があります。

ケース3: 借金が多く、相続したくない(相続放棄)

故人に家賃の滞納や多額の借金がある場合、「相続放棄」を検討することができます。

相続放棄をすると、プラスの財産(預貯金など)も相続できなくなりますが、借金や賃貸契約の支払い義務も一切引き継がなくて済みます。

相続放棄は、原則として「相続の開始があったことを知った時から3ヶ月以内」に、家庭裁判所で手続きをする必要があります。

相続放棄前にやっていいこと(保存行為)

以下は相続財産の「現状維持」にあたるため、相続放棄に影響しません。

• 部屋の施錠・鍵の保管
• 換気・通水など最低限の管理
• 郵便物の受領・保管
• 室内の動産を移動して一時保管(売却・廃棄はNG)

相続放棄前にやってはいけないこと(処分行為)

以下を行うと法定単純承認とみなされ、相続放棄できなくなるおそれがあります。

• ❌ 賃貸借契約の解約
• ❌ 遺品の売却・廃棄
• ❌ 敷金の返還を受け取る
• ❌ 滞納家賃を故人の預貯金から支払う

相続放棄については以下の手続きガイドを参考にしてください。

ケース4: 相続人が誰もいない

身寄りがないなど、相続人が一人もいない場合や、全員が相続放棄をした場合は、利害関係者(大家さんなど)が家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立てます。

選任された相続財産管理人が、故人の財産を管理し、解約手続きなどを行います。

故人が生前に「死後事務委任契約」を締結していた場合は、受任者が解約手続きを代行します。

ケース5: 不当な原状回復費用を請求された

退去時に、経年劣化や通常使用による損耗まで請求されるケースがあります。

対処法

1. 国土交通省のガイドラインを確認
   原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを参照し、請求内容が妥当か確認しましょう。

2. 書面で異議を申し立てる
   口頭ではなく、書面(内容証明郵便など)で異議を申し立てることが重要です。

3. 消費生活センターや法律相談窓口に相談

   • 消費者ホットライン: 188(いやや!)
   • 法テラス: 0570-078374
   • 各自治体の無料法律相談

   法テラスへの相談方法や利用条件、費用などの詳細については以下の手続きガイドで詳細を解説しています。

4. 少額訴訟を検討
   話し合いで解決しない場合は、60万円以下の請求であれば簡易裁判所で少額訴訟が可能です。

ケース6: 保証会社を利用している場合

賃貸契約時に保証会社を利用していた場合、家賃の滞納や原状回復費用を保証会社が一時的に立て替えてくれることがあります。

しかし、これは「免除」ではなく「立て替え」なので、後日、保証会社から相続人に請求が来ます。

保証会社からの請求についても、不当な内容であれば異議を申し立てることが可能です。

契約時の書類を確認し、保証会社の連絡先や契約内容を把握しておきましょう。

ケース7: 孤独死と告知義務(事故物件化)について

孤独死が起きた物件が「事故物件」扱いになるのか、損害賠償を請求されるのかは、多くの遺族が不安に感じるポイントです。

国土交通省のガイドライン(2021年10月策定)

国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で、以下の基準を示しています。

損害賠償について

• 自然死(病死・老衰)で特殊清掃が不要だった場合
  事故物件にはならず、損害賠償の根拠は原則としてありません。

• 特殊清掃が必要になった場合
  原状回復費用(特殊清掃費用)は相続人が負担しますが、次の入居者の家賃減額分などの損害賠償は、個別の事情により判断が分かれます。

不当な損害賠償を請求された場合は、「ケース5: 不当な原状回復費用を請求された」の対処法を参考にしてください。

5. その他の手続きも忘れずに

賃貸契約の解約と並行して、以下の契約も解約手続きを進めましょう。

• 電気・ガス・水道
• インターネット・固定電話
• 携帯電話
• 新聞
• NHK

故人名義の銀行口座からの引き落としは、口座凍結後に止まりますが、解約手続き自体は別途必要です。

Q&A: よくある質問

Q1. 故人の荷物は勝手に処分してもいい？

A1. いいえ、できません。

故人の荷物 (遺品) は相続人のものです。

相続人以外が勝手に処分すると、後でトラブルになる可能性があります。

必ず相続人が責任を持って整理・処分してください。

Q2. 解約を急がないとどうなりますか？

A2. 解約手続きをしない限り、賃貸契約は継続していると見なされ、家賃が発生し続けます。

その支払い義務は相続人が負うことになるため、できるだけ早く手続きを始めることが大切です。

Q3. どうしても費用が払えません…

A3. まずは大家さんや管理会社に事情を説明し、相談してみましょう。

連帯保証人がいる場合は、そちらに連絡がいく可能性があります。

借金など、他にマイナスの財産が多い場合は「相続放棄」も有効な選択肢です。

Q4. 特殊清掃の費用は誰が負担するの？

A4. 孤独死などで特殊清掃が必要になった場合、その費用は原則として相続人が負担します。

ただし、孤独死保険に加入していた場合は、保険から費用が支払われることがあります。

費用は状況により10万円〜100万円以上と幅がありますので、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

Q5. 敷金が返ってこない場合はどうすればいい？

A5. 退去後、通常1〜2ヶ月以内に敷金の精算が行われます。

それを過ぎても連絡がない場合は、まず大家さんや管理会社に問い合わせましょう。

それでも対応がない場合は、内容証明郵便で請求するか、消費生活センターや法律相談窓口に相談してください。

Q6. 遺品整理を業者に頼む場合の注意点は？

A6. 以下の点に注意してください。

• 複数社(3社以上)から見積もりを取る
• 「一般廃棄物収集運搬許可」を持っている業者を選ぶ
• 見積もり内容を詳しく確認し、追加料金の有無を確認
• 貴重品や重要書類は事前に確認・回収
• 作業当日は立ち会うか、信頼できる代理人に依頼

Q7. 同居家族がそのまま住み続けることはできますか？

A7. はい、名義変更(承継)の手続きをすれば住み続けることができます。

相続人は故人の賃借権を当然に引き継ぐため、大家さんは正当な理由なく退去を求めることはできません。

管理会社に連絡し、名義変更の手続きを進めてください。

詳しくは「ケース2: 同居家族がそのまま住み続けたい(名義変更)」をご覧ください。

Q8. 相続放棄を考えていますが、賃貸の解約をしてもいいですか？

A8. いいえ、相続放棄を検討中は賃貸の解約をしないでください。

賃貸借契約の解約は「処分行為」にあたり、法定単純承認とみなされる可能性があります。

一度単純承認とみなされると、相続放棄ができなくなります。

大家さんや管理会社から求められても「相続放棄の手続き中です」と伝え、まず弁護士や司法書士に相談しましょう。

まとめ

親族が亡くなった後の賃貸契約の解約は、精神的にも時間的にも負担の大きい手続きです。

しかし、放置してしまうと家賃が発生し続けるなど、さらなる負担につながりかねません。

この手続ガイドを参考に、一つずつ落ち着いて手続きを進めていきましょう。

もし手続きで困ったり、大家さんとの間でトラブルになったりした場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討してください。

困ったときの相談窓口

• 消費者ホットライン:
  188(いやや!)
• 法テラス:
  0570-078374
• 各自治体の無料法律相談:
  下記から検索できます